以“经营楼宇”为主线，实现楼宇资源效益最大化

　　鼓东辖区现有高层商务楼宇23幢（十层以上楼宇15幢），已建成的商务楼宇21幢，如国际大厦、环球广场、中银大厦、宏利大厦、中山大厦、商业大厦、外运大厦、贤南商厦、五洲商厦、红霞新城、标力大厦、华闽大厦、建银大厦、天骜大厦等，尚有闲置楼宇面积44108平方米。在建的商务楼宇2幢，即华城商务楼、新华兴联合广场等，用作商务用途的楼层面积有27300平方米。
　　一、楼宇现状及存在问题。
　　前一阶段，街道在区委、区政府的领导下，街道为发展楼宇经济在组织机构保证、宣传区里有关投资优惠政策、企业投资代办服务、出台奖励政策、建立楼宇档案、楼宇跟踪责任制落实、构筑楼宇物业及房地产开发商联谊平台、编写投资指南等方面做了一些工作。但从实际效果来看，楼宇经济的潜力还未充分发挥，特别是街道在推动楼宇经济发展的过程中，深深感觉到楼宇经济发展存在一些问题，主要是房地产开发公司、楼层业主、楼宇物业和楼宇入驻企业在盘活楼宇方面缺乏一盘棋的思想，观念相对陈旧，具体表现在：
　　1、房地产开发公司仅仅有销售楼盘的思想；
　　2、购买写字楼的业主只想把闲置楼宇尽快租赁出去；
　　3、楼宇物业公司的物业管理观念还停留在卫生、保安等基本服务方面；
　　4、楼宇入驻企业没有资源共享的意识。
　　这些意识的存在导致：
　　1、辖区楼宇缺乏整体定位；
　　2、楼宇整体宣传力度不够；
　　3、楼宇配套功能不完善；
　　4、楼宇物业在人性化管理方面存在差距；
　　5、楼宇企业之间没有联系的纽带；
　　6、企业与政府职能部门之间缺乏有效的沟通；
　　7、楼宇项目挖掘不足；
　　8、楼宇产业链难以形成等。
　　以上现象的存在最终造成楼宇价值降低和各方经济利益受损。
　　二、“经营楼宇”思路
　　针对楼宇现状，街道为提高辖区楼宇质量，推动辖区楼宇经济向纵深发展，街道专门派人走访了辖区房地产开发商、楼宇业主、楼宇物业公司和楼宇入驻企业，与他们共同探讨发展楼宇经济的思路，在充分调研的基础上，与已建写字楼的物业公司和在建项目的房地产开发商合作，推出“经营楼宇”理念，以达到街道、房地产开发公司、楼层业主、物业公司和楼宇入驻企业等各方利益的一致化，最终实现多方“共赢”的效果。具体做法从街道在“经营楼宇”中如何介入和市场主体在“经营楼宇”中如何定位两方面展开。
　　（一）街道在“经营楼宇”中的作用。
　　街道提出“经营楼宇”理念，目的在于1、提升辖区楼宇价值；2、引进更多的企业入驻辖区楼宇，盘活闲置楼宇资源，培植税源；3、防止楼宇企业外迁,造成税源流失；4、做大楼宇经济，增加街道财力。为达到预期目的，将“经营楼宇”思路落到实处，街道拟在以下几个方面开展工作。
　　1、利用街道经济信息网络，及时将上级政府出台的有关投资优惠政策告诉楼宇企业和即将入驻楼宇的客商。
　　2、街道在成立企业投资服务代办分中心的同时，将街道的服务内容和联系电话通过《公开信》和《便民告示》的形式广而告之，使客商在第一时间感受我们的服务。
　　3、根据楼宇特点，对楼宇项目进行策划，特别是现在商务楼宇功能比较单一，楼宇综合配套服务功能有待完善，街道拟与房地产开发商、楼宇业主和物业公司合作，在商务楼宇中腾出部分空间作为便利超市、配餐中心、健身中心、娱乐中心、美容美发中心、医疗服务中心、金融超市和商务中心等，用来满足楼宇内商务人员的基本生活、休闲和健身需求，提升楼宇档次；另一方面，街道将对每座楼宇内的企业进行梳理，了解楼宇企业服务内涵，寻找楼宇内市场服务盲点，引导客商进行有针对性的投资，丰富楼宇功能，逐步形成楼宇产业链。
　　4、街道将在适当时机组织楼宇企业老总和政府部门（工商、税务、公安、消防、环保、卫生、法院、检察院、贸发、外经、经济、财政、计划等）负责人见面，通过建立辖区经济共建联谊会的形式，为楼宇企业与政府部门加强联系牵线搭桥。
　　5、由街道牵头，组织街道和社区干部和楼宇物业一道，对楼宇内已入驻企业的服务内容进行整理，将楼宇企业的服务内容进行对接，实现楼宇资源共享，使楼宇企业在本楼内就能实现自身工作目标，降低楼宇企业的运营成本；并将每座楼宇的服务内涵整理成册，向客商推介，引导客商有针对性进入楼宇。
　　6、建立辖区人才资源档案库，将辖区的经营人才、金融人才、法律人才、管理人才、策划人才、外贸人才、财务人才等各方面的人才摸底登记，整理成册，并向辖区楼宇企业推介，实现辖区人才资源共享。
　　7、与新闻单位联系，通过新闻媒体，宣传辖区投资软、硬环境，介绍辖区楼宇特点，挖掘楼宇商机，引导客商投资楼宇项目，鼓励楼宇企业与新闻媒体合作，通过采取“会员制”的形式，宣传楼宇企业，扩大楼宇经济的影响力。
　　8、依托“数字福建鼓楼示范区”建设，建立辖区楼宇招商引资信息服务平台，通过网络，介绍辖区投资环境、楼宇分布、楼宇特点、闲置楼宇情况、楼宇项目等，加快街道信息化建设，充分发挥网络优势，积极推进网络招商，延伸招商触角。
　　9、为确保“经营楼宇”工作长期有效的开展，街道在实行辖区重点商务楼宇跟踪落实制的基础上,由街道党工委书记全面负责“经营楼宇”工作，街道分管经济主任具体组织实施，由包社区街道领导负责各个社区商务楼宇的策划运作，一楼一策，真正将辖区每座楼宇经营好。
　　10、街道在每旬召开的经济例会中,增加“经营楼宇”汇报内容，要求包社区街道领导对自己所负责的楼宇工作进展情况进行汇报，发现问题，及时协调解决。
　　（二）市场主体在“经营楼宇”中的作用。
　　为了使整个楼宇的价值得到提升，盘活楼宇的所有资源，街道在发挥主渠道作用的同时，如何发挥各个市场主体在“经营楼宇”中作用，成为这项工作成败的关键。参与“经营楼宇”的市场主体有房地产开发公司、楼层业主、楼宇物业和楼宇入驻企业，　下面就各个市场主体在“经营楼宇”中的作用谈几点看法：，
　　1、房地产开发公司的作用。
　　房地产开发公司作为商务楼宇的开发主体，他们在“经营楼宇”中的作用主要表现在以下几个方面：首先，他们在开发楼宇之前，应当对周边环境进行调研，对楼宇的整体功能有一个准确定位；第二、委托有实力的策划公司对楼宇进行整体策划；第　　三、与新闻媒体合作，对楼盘进行新闻炒作；第四、待楼盘建成之后，成立运营公司，根据原有的功能定位，对楼盘进行整体运作。
　　2、楼层业主的作用。
　　楼层业主作为楼宇产权的实际拥有者，一方面应当把自己购买的商业用房当作整个楼宇的一个环节去考虑，在招租过程中，不能仅考虑眼前的利益，各自为战，必须顾全大局，要服从整个楼宇的功能定位；另一方面，业主应当主动出击，寻找楼宇的市场商机，填补楼宇的市场空白，逐步完善楼宇功能。另外，楼宇业主们可成立业主委员会，特别是对于房地产开发商已离开的楼宇，作为产权的实际所有者，为使自己的资产保值增值，可委托有经验的运营公司对楼宇进行经营，提升楼宇价值，提高自身收益。
　　3、楼宇物业的作用。
　　物业公司作为楼宇的日常管理单位，在服务方面不能停留在卫生、保安等低层次服务方面，在楼宇经营中应当发挥更大的作用。
　　⑴、在物业管理中引入人性化概念，丰富楼宇管理内涵，如推动楼宇文化建设、楼宇党建建设、开展楼宇主题活动等，增强楼宇企业的凝聚力；
　　⑵、深入楼宇企业，了解各企业的工作内容和服务内涵，与当地政府一道，作好楼宇企业服务内容的对接，提高楼宇的功能配套水平；
　　⑶、协助楼宇业主，作好闲置楼宇的盘活工作，特别是通过了解楼宇商务人员的工作生活需求，帮助业主策划项目，并及时将有价值的项目提供给业主。
　　4、楼宇企业的作用。
　　楼宇企业在“经营楼宇”中的所起的作用主要是将自己的资源（管理资源、人才资源、服务内容）与楼内企业共享，企业之间最终实现运营成本的最低化。另一方面，楼宇企业利用自己的客户资源，将自己的上下游企业引到楼宇中，形成楼宇产业链，真正做大做强楼宇经济。
　　今年以来，街道大力发展楼宇经济，经过各方面的共同努力，已实现楼宇对接项目项，注册资金万元，税务已登记家，盘活闲置楼宇面积平方米。